资产盘活中的土地问题分析③

序言：

前两篇文章已经对资产盘活项目中的土地问题进行了宏观分析，本文将聚焦工业用地的盘活项目，围绕企业自主改造的模式，结合各地的盘活案例，分析当下我国工业用地盘活的具体模式以及成效。

一、工业用地的概念

工业用地是指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。工业用地是城市经济发展的基础设施之一，是支撑城市工业生产的重要物质基础。然而随着城市经济的发展，许多企业的工业用地原有的功能已经不再适应当前的工业发展需求，因此企业自主改造已经成为大势所趋。

二、工业用地盘活的方式

工业用地的盘活本质上是原有产业结构和功能的转型升级以适应新时代的发展需求。由企业自己主导的盘活，一方面优化了企业用地的功能和布局，提高土地的使用效率和利用价值，另一方面更加适应企业自身的发展需求，贴合企业未来的发展方向。企业主导的工业用地盘活方式主要是“工改工”和“工改商”：

1、工业用地改工业用地

“工改工”是指在工业用地上进行新建、改建、扩建工业厂房项目，工改工的特点是在旧厂房改造过程中，依据国土空间规划保留土地的工业用地性质不变进行的升级改造。

“工改工”可以分为全面改造、局部改造和微改造。全面改造是指以拆除重建方式对用地进行再开发；局部改造是指保留符合规划、建筑规范和安全标准的建筑物，另行加建、改扩建等改造活动。微改造是指在维持现状建筑物主体结构基本不变，对现状建筑物进行加建、拆建，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式进行综合整治。

示范案例：

白云实业集团盘活老旧厂房释放发展新动能

为做好资产盘活工作，白云实业集团对白云区老旧、闲置厂区进行全面细致的摸底，结合贵州铝厂三分厂区域和布局优势，把贵州铝厂三分厂提升改造项目作为工业创新试验点。

白云实业集团与贵州铝厂有限责任公司按照资源共享、优势互补的原则，深入研判国有资产建设改造、招商租赁等程序，通过签订合作协议，由白云实业集团对贵铝三分厂部分闲置、老旧厂房进行综合整改，优化布局，充分发挥区位优势，积极打造现代化产业园区。

改造后的贵铝三分厂园区依托新的产业发展模式降低能耗、提高效率、拓展体验，优化产业要素配置。利用其区位优势，大力引入铝精深加工、发动机制造、新型材料、新能源等业态，优化产业布局，构建现代化产业园，实现该项目“腾笼换鸟”和资产盘活。

2、工业用地改为商业用地

“工改商”模式，即在工业用地的再次开发改造上以“商业”为主。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》，商业用地分为商业及餐饮、旅馆等服务业用地；金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地；娱乐康体等设施用地。

工业用地改为商业用地，必须符合总体规划然后征得土地管理部门和规划管理部门的同意。大致的流程如下：

（1）征求当地规划部门的同意

申请人需要先向当地政府申请改变土地性质，取得同意的批文；

（2）规划部门出具新的土地规划文件；

（3）对土地进行评估，出具地块价值评估报告；

（4）申请人缴纳双评估土地差价；

（5）向国土局申请新办国土证。

示范案例：

“工改商”样本——广船项目

广船项目地点为原广州船厂造船船坞的工业遗址，广州市城市更新局的批复，同意采取“政府收储和自行改造相结合”的方式实施更新改造。其中，政府收储用地范围484708.50平方米，采用“公开出让、收益支持”的方式实施更新改造，用地性质主要为商办用地、住宅用地等；自行改造用地范围55683.14平方米，用地性质主要为商办用地，采用“自行改造、补交地价”的方式实施改造。

广船项目自行改造部分拟建设中信泰富华南总部、中船南方总部、荔湾国际科创中心、智慧海洋科技大厦等央企总部集聚商业区。

三、结语

除了前文提到两种方式之外，还有其他的盘活方式如“工改公”（指在工业用房的再开发改造上以“公共服务设施”为主）、“工改居”（指在工业用房的再利用改造上以住宅为主）等，但这些盘活方式需要引入大量的社会资源，非企业一己之力能够主导的，因此在这里不作阐述。

总而言之，工业用地改变用途，首先必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见，取得了相关部门的同意后就是补交差价的问题了，不是必须要招拍挂。但划拨用地或土地出让合同有明确规定改变用途须收回使用权，并重新出让的除外。一旦土地变性成功，只要运营得当，土地价值乃至企业的价值都会得到一定幅度的提升。