租赁军队土地上自建房屋到底给不给补偿， 看看法院怎么判？
2019-12-02 16:31:22
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自从中央军委下发军队停止有偿服务通知以来，军队与承租人之间的合同无法继续履行，到期的不再续签，未到期的解除合同，而承租人在租赁土地上的自建房屋是否需要军队给予补偿，实践中有不同的做法。该类纠纷无指导案例或公报案例，笔者通过检索大量案例，对法院判决方式进行整理，以下仅为笔者个人观点，供读者参考。
一、租赁合同终止后，承租人应当腾退
无论是租赁房屋、租赁土地、租赁土地之上自建房屋，在租赁合同终止后，承租人均无权继续占有，军队可基于《物权法》第35条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定要求承租人腾退。承租人因不享有租赁土地的使用权，同时也无自建房屋的所有权，因此实践中军队对于腾退的请求是没有争议的，但军队是否要对承租人自建房屋进行补偿，实践中存在很大争议。
军队与承租人签订的租赁房屋及土地的协议本质上为租赁合同，对于承租人是否可以自建、对自建房屋的处理、自建房屋的补偿有约定的从约定，这是为了保护合同双方当事人的意思自治。对于约定不补偿的，法院一般会认定不补偿；也有的法院会综合考虑承租人承租期限长短、承租人的收益多少等来判断不补偿是否符合公平原则，若不符合的，可能判决军队给予适当补偿；此外，军队也可自愿给予一定补偿，法院依法予以支持。实践中适用的法条主要有以下两条。《合同法》第235条“【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”实践中大多适用此法条。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（以下简称《民通解释》）第86条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”实践中适用此法条的很少。军队不同意自建，且约定不补偿，法院认定不补偿，适用《合同法》第235条中国人民解放军73202部队与程华土地租赁合同纠纷一审民事判决书|（2017）苏0706民初7431号法院认为：关于被告所建地上建筑物是否应予补偿，本院经审查认为，合同第三条明确约定不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向原告提供建设方案，经军队主管部门批准并由原告出具书面同意书后实施，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时无偿移交给原告。被告未举证证明自建房屋经过原告同意，且按上述约定租赁期满后权属归原告所有，故被告要求给予补偿缺乏依据，不予支持。军队同意自建，约定不补偿，法院认定不补偿，适用《合同法》第235条中国人民解放军空军房地产管理局大连办事处与金国丰租赁合同纠纷一审民事判决书|（2017）辽0213民初5410号双方在合同中约定反诉人在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损的无偿移交给被反诉人，又在合同附加条款中明确反诉人投资自建的6560平方米房屋，合同到期后无偿归被反诉人所有，故反诉人要求被反诉人赔偿其地上建筑物损失的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。军队同意自建，约定不补偿，且不存在显示公平的情形，法院认定不补偿，适用《民通解释》第86条三亚龙兴实业有限公司与中国人民解放军92810部队租赁合同纠纷二审民事判决书|（2018）琼02民终1700号法院认为：本案二审的争议焦点为92810部队是否应当赔偿龙兴公司投资损失9743287元。首先，双方当事人一致认可从2005年开始关于涉案土地存在租赁合同关系，亦按约履行，每年一签合同，最后一份书面合同为2014年8月签订，2015年8月18日到期。自2005年开始，双方合同均约定合同期满或合同解除后，龙兴公司新添建的建筑物无偿移交给部队。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条规定，本案双方签署的书面合同已经到期，根据合同约定，龙兴公司在租赁期间新添建的建筑物应当无偿交付给部队。龙兴公司主张自2015年8月至2018年4月双方之间存在的是不定期租赁关系，期间双方不存在无偿移交的约定，部队也从来没有把地上建筑物作为部队的资产收回，部队的格式条款没有实际履行，根据公平原则应予补偿。该主张不成立，理由如下：。。。。。。第三，涉案土地已经交由龙兴公司自2005年开始经营使用了十几年，龙兴公司对涉案建筑已经用于居住或自行经营或出租收益，其已享受到了因投资建设涉案建筑物而产生的利益，其中酒店（不包括别墅）外包两年的承包金收益便有173万余元，其在利益上已得到了弥补，并未出现利益上的显失公平。故龙兴公司主张依据公平原则予以补偿亦不成立。军队同意自建，约定不补偿，但存在有违公平原则的情形，法院认定军队给予补偿，适用《民通解释》第86条上诉人中国人民解放军沈阳军区兴隆台农副业基地与上诉人陈大宏租赁合同纠纷二审民事判决书|（2018）辽01民终4135号法院认为：关于反诉部分，反诉原告自建及改建中的添附物归属及是否补偿问题成为本案的争议焦点。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十六条规定，就本案而言，原、被告签订租赁合同的期限明确约定为五年且“《合同》第七条第一款因军事需要、国家和军队政策调整和地方城市规划建设需提前终止合同的，陈大宏必须自接到军区农副基地通知之日起三十日内无条件地将所承租的房地产交还军区农副基地，军区农副基地按实际使用时间计收租金，其它互不补偿。”由于中央军委于2016年2月下发军队停止有偿服务通知，符合《合同》中第七条第一项的约定事项且原告以将该“通知”送达给被告，故按《合同》约定，互不补偿。但是《合同》又附加约定第十四条第一款因陈大宏涉及建设资金投入，拟承租意向20年，每五年为一个租赁期，在没有发生本合同第七条第（四）款“因不可抗力原因（在本合同中指：战争、军事需要、国家和军队政策法规调整、地震）所造成本合同无法履行的，军区农副基地、陈大宏双方均不承担责任”所涉事项的情况下，重新签订合同。满足陈大宏承租意向年限时，陈大宏新建和改造建筑无条件归军区农副基地所有，被告基于此意向投入了较大的建设资金，种植了果树、改造了房屋、修建了鱼塘等设施。综合《合同》本义，双方终止《合同》均不存在过错，按照《合同》约定，终止合同后，双方互相不补不赔，但考虑到被告投资较大，如果则令被告完全拆除添附物，而不予补偿，有违公平原则。就被告添附的财产应当属于养殖业及设施农业范畴，符合合同约定的用途。就添附物归属问题除应按法律规定之外，还应考虑到物的经济价值、物的合理利用等因素，为此，对被告自建及改造所有添附物全部归属原告为宜，按照公平原则，原告应按照添附物鉴定总价值的50%对被告予以补偿。1、法院大多适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第14条的规定，军队同意承租人自建，但是对自建费用没有约定的，看是否办理合法建设手续，若办理了合法建设手续，则自建费用由军队承担；若未办理合法建设手续，则自建费用由双方按照过错分担，双方过错大小法院按照实际情况确定。法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：1.办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；2.未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”自建房屋未办理合法建设手续，军队承担全部自建费用。吴国祥与中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队财产损害赔偿纠纷一审民事判决书|（2016）皖1823民初1547号法院认为：本案中并无证据显示案涉自建房屋不能办理合法建设手续，故自建房按现状返还给南京军区防化大队，客观上南京军区防化大队因取得自建房屋而受有利益，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，案涉自建房的建造时的造价应当由出租人南京军区防化大队负担。同时，考虑到吴国祥的自建房系2005年10月30日自建，故参照民间借贷资金占用期间的保护利息标准，出租人南京军区防化大队应自2005年10月30日起按照年利率6%的标准支付利息损失。吴国祥主张南京军区防化大队按照市场价赔偿的诉请，于法无据，本院不予支持。自建房屋未办理合法建设手续，按照过错程度，军队承担10%，承租人承担90%。中国人民解放军66457部队与兴隆县兆龙食品厂租赁合同纠纷一审民事判决书|（2018）冀0822民初37号法院认为：被告出资新建设的房屋资产现实价值775，585.99元，因上述房屋未办理合法建设审批手续，原告作为租赁合同约定的场地所有权人，在其上建设房屋应当向有关部门办理审批手续而没有办理存在过错；被告在未取得审批手续情况下建设房屋亦存在过错。根据原、被告双方的过错程度，由原告承担10%责任，被告承担90%责任。由于拆除房屋会造成更大的经济损失，不符合物的有效利用原则，故被告建设的房屋归原告所有，由原告给予被告775，585.99元的10%补偿。2、适用《民通解释》第86条规定，没有约定的，双方协商；协商不成的，责令拆除；不能拆除的，可以折价归财产所有人；造成财产所有人损害的，应当负赔偿责任。实践中暂未找到关于军队无约定情况下的相关案例。3、对于自建费用没有约定的，实践中也有军队主动给予承租人适当补偿的情况，法院予以支持。承租人未经军队同意擅自建设房屋，军队起诉排除妨害，并主动给予适当补偿，法院予以支持中国人民解放军65367部队与曹乃胜排除妨害纠纷一审民事判决书|（2015）二钢民初字第157号法院认为：被告曹乃胜未经批准在原告依法享有使用权的土地上自建房屋，侵犯了原告的合法土地使用权。本案是原告起诉的排除妨害纠纷。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。对于被告要求被告已经长期居住，且建房时部队未予制止，应该按照相同面积给安排平房或按照市场价每平米3-4千元的标准给予补偿的答辩意见，本院认为，被告曹乃胜没有合法的土地使用权，被告在该地块建房原告未制止并不能因此得出被告建房合法的结论。事实上，被告未办理审批手续擅自在军用土地上自建的房屋应属于违章建筑。被告要求补偿的标准未能向本院提供相关依据，且被告房屋建设时未经合法审批，未取得合法的权属证明，不能得到支持。原告按照评估标准给予被告适当补偿的主张，不违反有关法律规定，本院予以支持。综上，笔者认为，对于自建是否补偿分以下情况。第一，有约定的从约定。第二，没有约定的，若适用《民通解释》第86条，先双方协商，协商不成责令拆除，不能拆除的可以折价归财产所有人；若适用《房屋租赁合同司法解释》第14条，有合法建设手续的军队承担自建费用，没有合法手续的按照双方过错程度承担。但要注意，根据合同约定不补偿，以及责令拆除未经军队同意的违章建筑等情形的，法院也可能会判决军队酌情补偿。
