盘活经营酒店瑕疵资产风险案例

作者：朱冠宇

楼宇外墙保温材料阻燃性不达标发生火灾致购房人或业主财产损失的，瑕疵资产所有人以及物业服务企业均应承担赔偿责任

结论先行：

对于酒店式公寓的楼宇房屋，确保建筑物消防安全是建设单位的法定义务。因采用不符合阻燃要求的外墙保温材料导致火灾蔓延，使业主财产遭受损失的，建设单位应在过错范围内承担赔偿责任（责任比例约40%）。物业公司未能适当履行物业安全防范职责具有过错的，在过错范围内承担补充责任（责任比例不超过30%）。

最高院公报案例

（2018）最高法民再206号 赵淑华与沈阳皇朝万鑫酒店管理有限公司、沈阳中一万鑫物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案

基本案情：

1、2009年12月29日，赵淑华与万鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发建设的万鑫大厦B座3407、3507，建筑面积200.05平方米的跃层公寓，购房款4573155元。合同签订后，赵淑华向万鑫公司交付购房款2293155元，余款228万元以在兴业银行按揭贷款方式支付。

2、2011年2月3日0时15分许，万鑫大厦发生火灾，将赵淑华屋内物品烧毁。经沈阳市消防局作出沈公消火认字〔2011〕第0001号火灾事故认定书，认定起火原因为：李欣（A座的住店客人）燃放的组合烟花落至B座11层1109房间南侧室外平台上，引燃铺设在平台上的塑料草坪，造成墙体外表面装饰保温材料燃烧。灾害成因为：由于万鑫大厦外墙保温采用了挤塑板等可燃材料，起火后火势迅速蔓延，形成立体燃烧。

3、火灾发生后，辽宁省建筑材料监督检验院对万鑫大厦绝热用模塑聚苯乙烯泡沫塑料、铝塑复合板、塑料草坪、硅酮密封胶、绝热用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料五组样品进行了检验，结论为：万鑫大厦外墙体表面装饰保温材料与无聊草坪在阻燃性方面均不合格。

4、赵淑华将万鑫公司以及万鑫大厦的物业服务企业中一公司诉至法院，请求赔偿房屋损失、室内财产损失、租房费用，购买房屋花费的契税、维修基金、房屋备案费以及房产的增值损失。

5、一审、二审法院认为：

（1）二被告并未直接实施导致导致万鑫大厦失火的侵权行为；

（2）万鑫大厦所使用的绝热用模塑聚苯乙烯泡沫塑料和塑料草坪虽不符合《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》要求，但该《暂行规定》系万鑫大厦简称且通过消防验收后出台，不具有溯及力；

（3）火灾系第三人侵权导致，且无证据证明中一公司未尽安全保障义务。故，一审、二审法院未支持原告赵淑华的请求。赵淑华不服，向最高院提起再审。

最高院改判：

最高院经过审理认为，本案的争议焦点在于：一、万鑫公司、中一公司应否对火灾造成赵淑华的财产损失承担侵权赔偿责任；二、如承担责任，万鑫公司、中一公司承担的侵权责任范围应如何认定；三、赵淑华的财产损失范围应如何确定。

以下我们将对本案前二争议点进行展开分析，并总结盘活运营酒店资产中，在火灾责任认定上法院的裁判观点，并提示相关风险。

首先，酒店资产的开发商、运营公司，物业服务企业，在火灾发生后，是否应对购房人/业主承担财产损害赔偿责任？

（一）开发商、运营公司是否应承担责任？

结合本案，最高院认为：

1.案涉火灾发生时正值除夕夜，万鑫大厦周边还有其他居民燃放烟花爆竹。故，万鑫公司铺设的易燃塑料草坪明显存在消防安全隐患，按一般人认知的生活常识，应当预见遵从民俗的居民在除夕夜集中燃放烟花爆竹可能会引燃易燃塑料草坪，但万鑫公司未对上述易燃物采取相应的消除隐患措施，直接导致火灾发生，显然主观上具有过错。因此，万鑫公司对导致火灾发生具有过错。

2.与国家标准比对而言，万鑫大厦外保温层存在安全隐患的情况，应属明知，万鑫公司采用不具备防火性能的建筑材料，客观上增加了建筑物消防安全隐患，直接危及建筑物及附近地区的局部区域的公共安全，万鑫公司作为建设单位，未尽到应有的注意义务，明显具有过错。

3.万鑫公司过错与赵淑华损失间存在因果关系，理应按过错承担赔偿责任，并不以万鑫大厦经工程竣工验收合格、消防分包工程已经审批、外保温层国家标准出台在后等原因而免责。

◆裁判观点与风险提示：

确保建筑物消防安全是建设单位的法定义务，建设单位依法申报消防分包工程审批，并不意味着当然免除因消防安全事故致损所产生的民事侵权责任。建设单位使用非阻燃材料系导致重大火灾事故的，将被认定为存在过错，为火灾事故的相关责任人。

（二）物业服务企业是否应承担责任？

结合本案，最高院认为：

1.中一公司作为万鑫大厦前期物业服务企业，万鑫公司将万鑫大厦竣工验收手续移交至中一公司时开始履行物业服务职责，中一公司对万鑫大厦外墙保温建筑材料为可燃物、不具备防火性能的情况是明知的。中一公司明知万鑫大厦存在消防安全隐患，其在履行物业安全防范职责时应当更加细致、认真，但其在主观上未尽到专业管理人的谨慎注意义务，存在过错。

2.本案燃放烟花及火灾地点属于中一公司监控或巡逻可视范围，但中一公司未采取适当措施发现火情、防范灾害。除夕夜燃放烟花爆竹是我国传统民俗，中一公司未提供证据证明其在此火灾高发时点采取了能够有效预防火灾发生、排除事故隐患的消防措施，对万鑫大厦住店客人在万鑫大厦周边近距离燃放烟花的情况未予发现，存在过错。

3.本案中，中一公司未履行法定或约定的安全防范义务，存在过错，且中一公司未能适当履行物业安全防范职责与火灾发生间存在关联关系，应承担相应的侵权赔偿民事责任。

◆裁判观点与风险提示：

物业服务企业依照法规规定和物业服务合同在物业管理区域内负有做好相应的安全防范工作的义务，对可能危及业主、住店房客等相关特定或者不特定人员的人身、财产安全的事故或隐患应协助做好防范、制止或救助工作。未履行法定或约定的安全防范义务的，应承担相应的侵权赔偿民事责任。

其次，酒店资产的开发商、运营公司，物业服务企业，在火灾发生后，对购房人/业主承担财产损害赔偿范围如何认定？

结合本案，最高院认为：

本案的火灾是多因一果的结果，侵权行为、致害原因前后接继而非叠加。案涉各方对火灾的发生均有重大过失，但均非故意追求损害后果，万鑫公司过错亦不足以造成全部损失，不应对受害人全部损失承担赔偿责任，万鑫公司毕竟并非主动积极的行为致赵淑华权益受损，亦不应承担主要责任。中一公司在物业安全防范方面没有尽责，存在管理疏漏，具有过错，但其行为并未直接导致火灾发生。因万鑫公司等侵权导致赵淑华的民事权益受损，由万鑫公司等首先承担赔偿责任，中一公司应当在其预见和能够防范的范围内承担相应的补充责任。

最终，最高院酌定万鑫公司对赵淑华的损失承担40%的赔偿责任，中一公司在赵淑华全部损失不超过30%的范围内承担补充责任。

◆裁判观点与风险提示：

酒店资产的开发商、运营公司，物业服务企业，在火灾发生后，因为没有共同故意或者共同过失，而是各方在不同时期的数个行为密切结合致使火灾发生，进而造成购房人/业主的损失，应首先由开发商、运营公司在过错范围内承担次要责任，再由物业服务企业在过错范围内承担补充责任。