国家发改委盘活存量资产典型案例之深圳安居保障性租赁住房REITs项目

摘要：

2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业范围。住房和城乡建设部数据显示，全国已有近30个省（区、市）出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。

基本情况：

深圳是一个对保障性租赁住房需求很大的城市。根据第七次全国人口普查数据，深圳非户籍常住人口占常住人口的71%，市民住房呈现以租为主的特点。

深圳安居保障性租赁住房REITs项目盘活的存量资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，均属于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。具体分别如下：

（1）安居百泉阁项目项目位于深圳市福田区安托山片区，地处侨香三道与安托山六路交汇处。对应宗地范围内共有2栋建筑，共594套物业，建筑面积39,301.32平方米，另含配套商业设施414.11平方米，配套停车位294个。

（2）安居锦园项目位于深圳市罗湖区笋岗片区，地处田西路与宝田路交汇处以东。对应宗地范围内现建有1栋建筑，共360套物业，建筑面积26,948.60平方米，配套停车位216个。

（3）保利香槟苑项目位于深圳市大鹏新区，坐落于大鹏办事处鹏飞路南侧。对应宗地范围内共有2栋建筑，共210套物业，建筑面积16,457.28平方米。

（4）凤凰公馆项目位于深圳市坪山区碧岭街道，坐落于碧沙北路以西龙勤路以南。对应宗地范围内共有2栋建筑，共666套物业，建筑面积51,553.87平方米。

盘活原理：

REITs (Real Estate Investment Trust)，即房地产投资信托基金，是房地产证券化的重要手段，以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者。

深圳保租房REITs项目是红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金发起设立的，即外部投资者（包括银行或保险类的战略配售投资者和小散户等公众投资者）和深圳安居集团（原始权益人）一起出资，设立一个公募基金，并通过公募基金认购一个专项管理计划全部份额，专项管理计划再从深圳安居集团手中购买安居鼎吉、安居百泉阁、安居锦园这三家非上市公司（项目公司）的股权。如此一来，公募基金层层打穿后，间接方式实现购买保利香槟苑、凤凰公馆、百泉阁和锦园这四处安居房房产的目的。

至此，深圳安居集团将这四处保障房进行部分套现，达到盘活国有资产，实现保租房证券化的目的。未来，租户租赁这四处房产，支付租金给到三家项目公司，所得收益一层层向上分配，最终按照出资份额比例，全部分配给顶层的公众投资者和深圳安居集团。

盘活成效：

深圳安居REIT项目探索了国有企业在保障性租赁住房领域参与公募REITs的有效方式和路径，创新了国有资本与社会资本的合作机制，推动国资国企从“管资产”向“管资本”转型，建立专业化、规模化住房租赁企业，加快保障性租赁住房筹建进度，不断提升资产管理和运营能力。

REITs自2021年6月首批试点项目落地以来，全国共有19只公募REITs产品获批。基础设施REITs持续发展壮大，得到了资本市场的充分认可。深圳安居REIT的推出，一方面在政策支持、模式创新、架构搭建等方面实现了创新，进一步丰富了基础设施REITs的产品类型，另一方面为全国保障性租赁住房的发展提供了可复制、可推广的深圳样本。