烂尾楼涉诉数据与典型案例分析

作者：于克杰

前言

烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。同时烂尾楼也破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心。对居民生活带来不便。

本文将通过梳理大量涉及烂尾楼纠纷案件来分析烂尾楼常见纠纷，并对法院判例与判罚重点进行分析，希望能够对烂尾楼盘活工作贡献一二。

一、数据来源

时间范围：近3年

地域范围：全国

关键词：全文包含“烂尾楼”

案由：民事

裁判文书类别：判决书

文书数量：利用Alpha案例库检索工具，按上述检索方法进行检索，截至写作日，共获取了4336份裁判文书，以选中的数据为样本进行整体分析。

二、风险提示与案例分析

经过对4336份判决书进行阅读分析梳理归纳，可以将烂尾楼所负的相关纠纷分为以下几类：

（一）合同准合同纠纷风险

房屋买卖合同纠纷多是个人诉房企要求解除合同、赔偿违约金、办理房证、退还订金或购房款等；此类纠纷重点集中在合同是否备案、手续是否齐全、房屋来源是否合法、是否为唯一住房等。如（2021）渝0241民初907号刘道中、重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司等商品房预售合同纠纷，原告刘道中与被告腾达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，后该项目延期交房且成为重庆市信访突出项目，因目前已由政府接管，故法院判决被告应配合原告办理房屋登记手续，驳回原告其他诉讼请求。再如（2021）黔0103民初2469号苏婷、贵州中达房屋开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案中，原告苏婷于2019年付款，但被告中达公司2021年仍未交房，请求法院判决中达公司交房且支付违约金。但因该楼盘目前烂尾，故无法交房，且违约金计算期间应扣除受疫情影响无法开工的天数。

建设工程合同纠纷多为施工单位起诉房企要求支付工程款，或房企起诉施工单位要求赔偿。此类纠纷重点集中在证据是否完备，以及如申请建筑工程优先受偿权，则要看是否在法定期限内。如（2022）浙0127民初1121号浙江飞云实业有限公司、杭州润辰置业有限公司建设工程施工合同纠纷，原告飞云公司请求解除工程合同且润辰公司向飞云公司支付工程款与逾期利息损失，法院根据专业评估机构出具的工程鉴定意见书，对工程款和逾期利息损失判决部分支持，并依据相关法律认定飞云公司享有优先受偿权。

借款合同中，部分由房企向银行的借贷引发，部分由民间借贷购买或投资或承包烂尾楼引发。如（2021）鄂2802民初1766号司万龙、谭红等民间借贷纠纷，被告谭红向原告司万龙借款开办民宿，后成为烂尾楼，法院判决被告偿还借款。再如（2020）湘1202民初2399号中国建设银行股份有限公司怀化市分行与李小莲、申贤伟（李小莲丈夫）金融借款合同纠纷，李小莲向怀化分行借款购房，后房屋延期三年交房，李小莲债台高筑，无力还款，法院判决被告偿还借款。

租赁合同纠纷中，主要由施工单位租赁设备建造烂尾楼、住房及公建租赁烂尾楼（含业主与租客、房企与租客间的租赁合同）两类纠纷构成。如（2020）黔0123民初2510号穆华与四川省泸县第九建筑工程有限公司、刘玉川建筑设备租赁合同纠纷，被告向原告租赁升降机，后工作项目成为烂尾楼，被告无力支付尾款，法院判决被告支付尾款及利息。再如（2020）粤0605民初23225号佛山市长华商业管理有限公司与苟雪梅租赁合同纠纷一案，长华国际中心始终未竣工，导致被告无法正常经营，故欠付租金。后法院综合考量，判决支持部分租金与利息。

（二）特殊诉讼程序

案件样本中特殊诉讼程序合计426件，争议焦点大部分集中在当事人对在建烂尾楼、交房未过户烂尾楼、登记未交房烂尾楼、房屋买卖合同未登记烂尾楼是否享有足以强制执行或排除强制执行的民事权益。如（2019）皖06民初174号黄金侠与淮北大明工程爆破有限责任公司、淮北市明星房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉，黄金侠请求法院确认某房屋为黄金侠所有，并停止对该房产的执行。他认为大明公司申请执行的房产是黄金侠从明星公司购买。由于开发商的原因，该房产没有当时备案。后法院查明双方的真实意思表示是用涉案房屋抵偿借款债务，而不是进行商品房买卖，故判决驳回原告黄金侠的诉讼请求。另有（2019）冀0131民初3273号李志刚与杨中兴案外人执行异议之诉也经法院查明原告李志刚与第三人签订的《商品房认购协议书》实则为抵顶部分工程欠款，故判决驳回其诉讼请求。而（2020）豫0502民初2254号李又峰与闻弘历、安阳鼎旺房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉，法院认定被告闻弘历提交房屋认购书及收款收据，但该认购书约定的内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，且认购书载明双方签订商品房买卖合同后本协议书自动失效，故该认购书不能认定为商品房买卖合同，且被告并未在房屋居住，所以准许执行该房屋。

（三）与公司、证券、保险、票据等有关的民事纠纷

与公司、证券、保险、票据等有关的民事纠纷多为取回权与公司破产债权确认之诉。

其中，14件取回权纠纷中有6件为买房人诉武汉万顺置业有限公司，万顺公司已通过刑事判决书被认定其所签订的商品房买卖合同实质是掩饰非法吸收公众资金的工具和形式，是典型的以合法形式掩盖非法目的，故合同被判无效，所以判决买房人应将房产所有权转移至万顺公司名下。另有7件为焦作市东桂基金房地产开发有限公司破产纠纷，其中，当事人虽未办理产权证，但均已支付合理对价，房屋买卖合同等手续齐备，且已实际占有，故申请被支持。剩余一件中，当事人未交纳补差款，故诉讼请求被驳回。

公司破产债权确认中，又可分为施工单位是否享有优先受偿权与买房人是否享有普通破产债权，施工单位是否享有优先受偿权类纠纷重点大部分为是否在优先受偿权行使期限内，以及建筑工程常见的总包分包所导致的申报人是否适格等问题。买房人是否享有破产债权纠纷中，认购协议、合同等手续是否齐备以及支付价款是否合理、是否打入公司指定账户等为认定重点，而优先受偿权则以买房目的是否自住，是否为唯一住房为认定重点。

其余部分纠纷还包括股权转让纠纷、股东损害债权人利益、公司解散以及三起保险纠纷，一起票据纠纷构成，与烂尾楼相关联性不大。

三、归纳总结

烂尾楼盘活，虽然蕴含着巨大的经济价值与社会价值，但其背后隐含的纠纷与风险同样不可小觑，尤其是合同准合同纠纷，占比达81.18%，笔者将烂尾楼在其中所扮演的角色进行简单梳理，以供参考。