疗养院经营风险提示与案例分析

作者：朱冠宇

前言

2022年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），提出，要有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。而在《辽宁省推进重点领域盘活存量资产扩大有效投资实施方案》中，作为服务业领域资产，疗养院也成为盘活对象。

本文旨在通过对涉及“疗养院”纠纷案件（包括民事案件与行政案件）梳理的基础上，分析此类案件法院的裁判思路，并提示盘活运营疗养院的相关风险，尤其是与其资产属性具有相关性的风险。

一、裁判样本

我们通过对近5年裁判文书中包含“疗养院”的案件进行检索，并将案由设置为与盘活运营疗养院相关的民事案由物权纠纷、合同、准合同纠纷、劳动争议、人事争议，以及行政案由行政确认、行政征收、行政处罚、行政强制，合计得到1555份民事判决与184份行政判决，并以此为基础展开分析。

二、风险提示与案例分析

经过对样本判决进行阅读分析，可以归纳总结盘活运营疗养院过程中可能会产生以下种类的风险：

（一）盘活运营疗养院涉及的合同纠纷风险

盘活运营疗养院涉及的合同纠纷风险主要集中在租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、以及服务合同纠纷。主要体现在合同的效力问题、解除问题以及履行问题。

1、在以疗养院为租赁标的物的租赁合同中，如果出租人未就租赁标的物取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。

如：（2018）鄂民终622号中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区、武汉嘉嘉悦投资有限公司土地租赁合同纠纷一案中，人民法院经审理认为案涉土地租赁合同因系出租人未取得建设工程规划许可证而判令合同无效。

2、如果租赁合同在履行过程中遇到政策变化，使合同目的不能实现的，可能导致合同解除的法律后果，而在处理过程中可以适用情势变更原则。

如：连江县人民法院（2019）闽0122民初4331号连江县职工疗养院与林清、李兰生租赁合同纠纷一案中，法院认为本案由于全国总工会通知要求工人文化宫、工人疗养院、职工校、职工活动中心等不允许整体对外出租、承包，故本案出现了合同目的不能实现的情形，连江县职工疗养院主张解除《承包协议书》，适用情势变更原则，本院予以支持。

3、在建设工程施工合同中，如果存在施工方不具有施工资质、施工项目未取得规划许可等行政审批手续、违法转包以及未经过必要的招投标流程等情形的，会导致合同无效。

如（2020）鄂1381民初81号孝感市开发区城安消防设备器材经营部、郭琼丽等建设工程施工合同纠纷一案中，人民法院认为本案被告系不具有国家规定资质等级的消防施工单位，而判令原被告签订的施工合同及补充协议均属无效。

如（2015）海民初字第37134号中国原子能工业有限公司与北京市建筑装饰设计工程有限公司合同纠纷一案中，人民法院认为案涉工程项目并未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故原被告签订的合同应属无效合同。

4、盘活运营疗养院过程中，如暂停提供服务，将面临会员客户起诉解除《会员会籍合同》，解除会员会籍关系。

如本次检索到的案例中，就存在被告海南天来泉养生俱乐部有限公司分别与62名会员之间就《会员会籍合同》的解除问题产生纠纷，形成串案，这些案件法院均判令解除双方签订的《会员会籍合同》，解除会员会籍关系。

（二）盘活运营疗养院涉及的物权纠纷风险

物权类风险主要集中在物权保护类风险，涉及疗养院资产对他人造成的财产损害赔偿问题。如果疗养院资产年久失修，对他人财产造成损害的，应承担相关损害赔偿责任。

如（2018）津0104民初8759号武参与天津国天物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案中，原告居住的疗养院房屋发生水管破裂，造成损失而起诉被告，因证据不足未获得支持。

（三）盘活运营疗养院涉及的行政风险

1、因不具备相关资质而受到行政处罚的风险

很多人认为疗养院与医院不同，开办疗养院无需取得《医疗机构执业许可证》，从业人员也无需具有相关资质，而实际上，疗养院属于《医疗机构管理条例实施细则》规定的医疗机构，开办疗养院必须取得《医疗机构执业许可证》，否则将面临行政处罚。

如：云南省丽江市中级人民法院（2018）云07行终22号古城区心通健康中心、丽江市古城区卫生和计划生育局行政处罚一案，原告认为其提供的服务的形式既未“诊”，也未“疗”，只是完成了健康咨询服务和经营范围内核准的理疗服务，并不是《医疗机构管理条例》所提及的医疗机构，无需取得《医疗机构执业许可证》，被告作出的处罚行为违法。

法院审理认为，根据《医疗机构管理条例实施细则》第88条之规定，诊疗活动是指通过各种检查，使用药物、器械及手术等方法，对疾病作出判断和消除疾病、缓解病情、减轻痛苦、改善功能、延长生命、帮助患者恢复健康的活动，因此原告主张不能成立，其实施的行为应被认定为诊疗活动，最终驳回原告诉讼请求。

2、擅自占用国有土地开办、经营疗养机构而受行政处罚的风险

在盘活运营疗养院之前，需确认是否对所占用的国有土地享有使用权，否则面临疗养院资产被强制拆除的风险。

海南省高级人民法院（2019）琼行终607号海口市龙华区人民政府与海南年丰渔业有限公司行政处罚一案，年丰公司的涉案海口年丰休闲农业观光园项目，项目总占地2000亩，其中含有疗养院300亩，龙华区政府认为年丰公司非法改扩建而作出行政处罚，但作出处罚决定的主要证据不足，且相关建筑已被强制拆除，故法院判撤销决海口市龙华区人民政府作出的《行政处罚决定书》。

3、对疗养院资产进行违规改扩建而被责令限期拆除的风险

在盘活运营疗养院过程中，如需对相关建筑物、构筑物进行改扩建的，需要取得相关批准手续，否则面临被认定为违章建筑而被强制拆除的风险。

如郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191行初316号洛阳市洛龙区龙门九龙酒家与河南省自然资源厅资源行政管理一案，原告洛阳市洛龙区龙门九龙酒家承租河南省工人龙门疗养院房屋，并改扩建经营酒店。河南省自然资源厅作出《限期拆除决定书》，要求省工疗拆除案涉建筑。

三、归纳总结

通过梳理与“疗养院”有关的案件进行分析，我们可用一张表格来归纳总结盘活运营涉养老院可能涉及的风险及规避建议：